【公募REITs研究二】深圳安居的成本之谜

1年前 (2024-08-06) 阅读数 352 #综合

4月末，五只保障房系列REITs的年报和一季报陆续发布，深圳安居REIT的运营数据也展示在我们面前，根据相关报告显示，深圳安居底层保障性租赁住房项目运营稳定，租金维持不变，出租率保持高位，略有波动。

除项目位置、运营能力外，深圳市独特的保障房租金双轨制度，也是其运营稳定的主要原因。根据《深圳市保障性租赁住房管理办法》（深圳市人民政府令（第353号））中约定，政府组织配租的保障性租赁住房租金按照同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的百分之六十确定，社会主体出租的保障性租赁住房，租金不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的百分之九十，深圳安居下属四个项目均为政府组织配租，根据其发行材料，四个项目租金也为市场的50-60%之间。

深圳安居REIT的收入端数据稳定，但我们发现，其可分配现金/营业收入的比例高达93.06%，其他四只保障房REITs该比例在75%左右，这种明显高于平均值的表现，吸引了我们的注意，带着疑惑，我们深入分析了该指标背后的现象，带你了解深圳安居的成本之谜。

原因一：资本性支出计提差异

我们查阅了五只保障房REITs的《募集说明书》，发现深圳安居REIT的资本性支出计提为租金收入的0.5%，其余四只在2.5-5.5%之间（运营收入主要为租金租金收入，由于保租房项目的收缴率较高，现金实收与租金收入相当），按照2023年深圳安居REIT租金收入54,03万元计算，2023年其资本性支出计提约27万元（年报披露约29万元），若按照租金收入的2.5%计提，则2023年其资本性支出计提约为135万元，该项少计提106万元。

原因二：房产税差异

根据《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88 号），京保REIT作为公租房，免征房产税，其余四只REITs的房产税应按照《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号）中约定的以租金收入的4%收取。但深圳安居REIT除上述纳税依据外，根据《深圳经济特区房产税实施办法》（深府〔1987〕164 号）中规定，纳税单位新建或购置的新建房屋(不包括违章建造的房屋)，自建成或购置之次月起免纳房产税三年，该规定导致深圳安居REIT四个保租房项目于2022年1-7月免征房产税，2023年两个项目部分月份缴纳房产税，四个项目全部缴纳房产税要到2025年。假设其2023年按照4%征收房产税，以2023年收入为例，深圳安居REIT2023年应缴纳房产税216万元，其实际缴纳金额为12万元，该项支出节省约204万元。

原因三、租金收入的增值税差异

根据《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88 号）中规定，京保REIT免征增值税（租金收入）。依据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告 2021 年第 24 号）中约定，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。除深圳安居REIT外，剩余三只均选择了简易征收，深圳安居REIT由于各项目公司在重组阶段划转标的资产时取得较大金额可抵扣进项税额，导致预测期内标的资产产生的租金收入增值税无需缴纳。若其选择简易征收，粗略计算（假设租户均为个人，假设租金收入均为保租房租赁收入），2023年期租金收入产生的增值税费应为81万元。

上述三项深圳安居REIT累计节约（少计提）金额约391万元，计入可分配现金后，其2023年可分配现金/营业收入比为85.94%。下降7.12%，但依然高过其余四只保障房REITs产品。我们依据其运营管理费的计提差异，找到了原因四。

原因四：物业管理费收取方差异

我们根据《募集说明书》，整理了五只保障房REITs运营管理费的收取方式，我们发现深圳安居REIT项目固定管理费收取比例较低，但其内涵中不包含物业管理费，我们致电了项目，发现租户除租金外，还要单独缴纳一定金额的物业管理费给物管公司，该部分收入由于是物业公司直接收取，所以不属于项目公司收入，运营管理费中也没有计提相应的支出。在其《募集说明书》中，我们发现深圳REIT项下四个底层资产物业费在3.9-3.98元/㎡·月之间（仅为保租房物业费），按照3.9元/㎡·月粗略计算，其一年物业管理费在628万元左右，占营运收入的11.4%，若其运营管理费的内涵与其他一致，深圳安居REIT运营固定管理费计提15%左右，与其他项目持平。