小区矛盾、物业撤场、物业费收缴难，是社区治理绕不开的现实话题。近日，德信盛全物业金华城市公司总经理费丹，做客金华交通音乐广播《942会客厅》。
作为浙中车载第一广播，金华交通942覆盖人口近1000万，高居金华地区电台平均收听率榜首、市场份额及到达率榜首。结合25年一线物业从业经历，费丹直面行业阵痛，厘清物业与业主的权责边界，拆解矛盾根源，分享多方共建和谐社区的破局思考。过去，物业行业热衷于 “跑马圈地” 争抢新项目，如今风向彻底反转，大量企业主动退出亏损项目。数据显示，2025至2026年3月，全国物业撤离项目中，64.7%为物业主动退场，12家头部物企三年退场总面积超4.4亿㎡。老旧小区、低入住新盘、开发商遗留问题小区成为亏损重灾区。行业盈亏平衡的物业费收缴率为85%，而2025年百强物业平均收缴率仅71%，中小物业普遍不足65%。人力、设施维保成本持续上涨，但物业费调价举步维艰，不少项目只能依靠总部补贴勉强维持运营。在金华，德信盛全物业服务近20个项目、一万五千余户业主，也曾面对项目亏损的困境。某二手小区进场前约定业委会协助将收费提升至90%，但实际收缴率仅70%。为守住服务品质、不消耗优质项目资源，企业最终选择撤场。“主动退场，不是不想做好服务，而是不愿以降低服务标准为代价硬扛亏损。”
费丹提出，矛盾不能简单归责某一方，是业主、物业双方认知偏差与现实困境共同造成。- 把拒缴物业费当作解决一切诉求的手段，形成从众欠费风气；
- 只看到保洁安保等表层服务，忽视电梯、消防管网高额运维成本；
- 部分业委会仅聚焦监督、更换物业，缺少居中调解的桥梁作用。
物业属于人力密集型行业，人力成本占总支出70%以上。一旦收缴率下滑，很容易陷入 “收入下降→压缩服务→业主满意度降低” 的恶性循环。费丹现场科普《民法典》第九百四十四条：按时足额缴纳物业费是业主法定义务，房屋空置、轻微服务瑕疵不能成为拒缴理由；同时物业严禁断水、断电、限制门禁等违规催缴，处理欠费应采取书面催告、社区调解、司法诉讼等合法方式。全网热议的河南 “神仙物业撤场” 案例值得深思：即便提供托管、老年课堂等暖心增值服务，小区收缴率依旧不足 10%。再好的服务，也扛不住长期亏损。“拒缴物业费没有赢家。最终小区失管失修，房产贬值，损失的是全体业主的共同利益。”
在费丹看来，化解物业与业主的对立，不能一味寄希望于更换物业，核心是双向修复信任、多方协同共建。一是物业要做到服务显性化，消除信息差。保洁巡检、设备维保及时对外公示，每季度公开小区公共收支，让业主看得见物业费的去向。二是闭环管家服务，把矛盾化解在萌芽。落实一对一管家机制，做到诉求有承接、进度可追踪、事后有回访。金华某小区多年漏水邻里纠纷，正是物业联动社区、公安现场调解，厘清责任，顺利化解积怨。三是激活业委会的桥梁价值。既要监督物业履约，也要向业主科普运营成本，做好双向沟通缓冲带。四是业主也需要树立正确维权观念：维权不等于拒缴。房屋质量找开发商，邻里扰民求助社区公安，拒缴是损害集体利益的高成本维权方式。德信盛全物业于2004年成立，拥有国家一级物业资质，连续13年位列中国物业服务百强。在金华，团队践行 “知己服务、有爱相伴”，主动走访业主，逐项落实整改需求，用一件件小事凝聚业主信任。同时以党建引领红色物业，坚持多方协同，例如在保集湖海塘庄园组建志愿者、红管家义警队伍，联动社区、公安构建多方治理网络。谈及行业未来，费丹总结四大趋势：低效项目加速出清，行业告别规模竞赛转向精品运营；基础服务之外拓展养老、托育等增值服务；行业监管持续收紧；物业、业主、社区、业委会走向伙伴式共治，打造社区共同体。多数物业人坚守全年24小时值守，期待大家能多一些理解；业主对服务有意见和诉求，优先沟通反馈，理性维权，给予物业整改提升的空间，不要用拒缴激化矛盾。
小区是共同家园，物业用心、业主支持，才能实现双向奔赴。
美好社区从不是物业的独角戏，物业和业主从来不是博弈的对立面，而是守护家园的同行者。未来德信盛全物业将持续打磨精细化温情服务，联动各方力量，共建安心舒心的美好家园。
旺旺头条
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