桦加沙台风，自治者无声

3周前 (10-09) 阅读数 167 #综合

昨天，台风“桦加沙”侵袭广东，多市宣布进入“五停”状态，除了与负责应急管理事务的政府单位，物业公司是少数必须在“五停”中奔忙的非官方组织之一。实际上，在面临极端天气、意外事故等紧急事件时，物业公司几乎是小区中唯一能为业主们提供“应急管理”这一准公共产品的组织。而准公共产品能有效供给的背后，是公司制的资金配置和专业化的组织实施。或许，也只有在这些情况下，人们才会惊呼：“物业公司不该被取消。”

台风中的物业公司

在把抗台抽象为“准公共产品”之前，有必要对这项工作进行一次沉浸式观察。

“五停”之后，最重要的事是“依据历年抗台抗洪经验”做到隐患清零：逐一排查地下室、车库、主干道雨水井等易积水区域，清掏堵塞，并更换老化排水管道。加固大片玻璃、树木；排查广告牌、空调外机、建筑外墙等潜在高空坠物；转移天台摆放物，告知业主阳台风险，转移车辆……

为了预防断水、断电、内涝，还要备齐物资：防汛沙袋、抽水泵机、应急照明、生活物资……还有一些情况需要特别关注：检查空置房门窗、燃气、水电；在危险区域拉起警戒线；为独居老人、行动不便的业主提前送上生活物资……

台风一起，情况可能变得复杂起来：树木倒伏、地库倒灌、电梯故障甚至业主家中的种种意外，都需要物业团队时刻关注，及时响应，做好善后。

这些工作涉及到应急管理、设施设备管理、大规模采购、特种设备操作等等专业领域，背后则是巨大的人力、资金投入。

台风背后：企业组织的“快速响应”和“资源兜底”

应急管理的本质是与时间赛跑，是风险处置能力的集成展现，而物业公司的核心竞争力在于其标准化作业能力、资源弹性调度和法人责任约束共同构成的风险聚合效应。

首先，企业化组织能够实现跨项目风险分担，这一点对于规模型企业尤是。一方面，物业企业能够通过从盈余中调配应急资金，为突发灾害项目配置应急物资、设备配置。同时，企业在应急资源采购中也具有规模优势，通过集采协议，可以保证抗灾物资提前置备、优先供应，相比之下，以小区为单位采购，很可能在紧急情况中面临“有钱无粮”的窘境。

第二，企业化组织能够实现专业风险的集中承担。突发灾害往往伴随电梯停运，困人、配电房抢修等高专业性作业，必须有持证专业人员及特种设备支持。在社区治理的场景中，只有大型物业公司能够通过集中培训、雇佣专家，使单个小区共享专业资源。除了专业团队，物业公司也够统筹全国项目忙闲，实现受灾项目其他人力资源的超饱和投入，保障园区尽快恢复生活秩序。

最后，物业公司作为法人主体，对应急管理负有刚性责任，也会因为品牌形象生出应对的自觉。根据《物业管理条例》第四十六条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”在大量的司法判例中，物业公司也因未充分履行“安全保障义务”，而承担了许多意外事故中业主人身、财产损失的赔偿责任。从正向视角看，企业也会为了长期经营中形成的品牌价值不受损失，积极投入到防灾防害的工作中去。实际上，企业的品牌价值正是在一次次这样的行动中沉淀下来的。

因此，面临极端情况，物业公司必须提前部署，全力应对，这意味着更短的决策链、更快的响应速度、更明确的责任主体。

从应急管理看物业费的“风险期权”属性

舆论场中一条很常见的吐槽：“物业公司啥事儿不干，光知道收物业费”。但也有个很有趣的现象：疫情期间，很多小区满意度由低而高，甚至一些原本在丢盘边缘的小区给物业公司送来了锦旗。原因很简单——封控期间的生活物资都是物业员工一户一户背来的，“抗台”的客户感受大概也能归入到这种情况之中。

我们姑且将上述矛盾看作一种“错觉”。它之所以出现，是因为物业费在某种程度上是一种获取未来保障的“期权合约”，而公司包干制下的资金归集管理是一种精巧的跨期价值调节机制。

除了台风来临时看得见得忙碌，物业公司提前进行的防汛改造（如排水系统升级、备用发电机维护、防洪板、管道清掏）是更重要却看不见的持续投入。它应当被视为一份“实物期权”，其价值在于在灾害真正来临时大幅降低损失。

在这一视角下，物业公司最重要的价值是成为小区应急管理资金池的调节阀：一方面，物业公司的统一投入为欠费业主补齐了基础设施设备改造维护的缺口，以保障全体业主的权益；另一方面，公司包干制下的利润实际上包含了部分风险溢价，最终成为小区应急资金池的一部分，而利润构建的信用甚至可以在紧急情况下激活供应链账期、银行授信等杠杆资源，成为应急管理的最后一道屏障。

让“准公共产品”获得强制资金归集保障，才能增加社区韧性

之所以说小区“应急管理”是一种“准公共产品”，是因为其具有显著的非竞争性和正外部性，也就是说，一位业主享受小区的应急保障，不会影响其他业主享受这种保障。同时，一个小区做好应急管理，对周边有显著的正向增益作用。

而“准公共产品”的另一面，则是“排他性”争议，它不像手机、电脑一样那样，一经购买即不能为他人所用，也不像学校、医院被收税支持，普遍惠及大众。小区应急保障必然为全体业主（包括不交物业费的业主）所享受，物业公司也不可能因某户业主欠费而见死不救。

这意味着，现阶段只有兼具资金统筹能力和企业化供给能力的物业公司能为小区提供这种服务，实际上，如果把“抗台”的场景普遍到绿化环境、安全巡逻中，也是同样的道理，只不过后者不如前者来的那样直观、激烈。

如果物业公司缺位，“强势上位”的自治委员们，此时如何审批抗台物资，如何组织多方力量，如何在公众号上声讨物业公司，都已被台风的嘶吼压住。

拂柳杂谈：此专栏不为追逐热点，只愿在这片机遇与挑战并存的土壤中，开辟一方冷静思考、真诚言说的园地。在这里，我们关注政策的深度、探究行业的趋势、剖析现实的矛盾，回归物业服务的初心。